Körperschaft des öffentlichen Rechts

Immobilien Teil 2 – Bauträgerkaufvertrag

Besonderheiten bestehen bei einem Vertrag, bei dem das verkaufte Objekt (Wohnhaus oder Eigentumswohnung) vom Verkäufer (Bauträger) erst noch errichtet werden muss. Da der Vertragsgegenstand - anders als bei einer gebrauchten Immobilie – häufig noch nicht besichtigt werden kann, muss er durch eine Baubeschreibung und durch Pläne beschrieben werden. Diese Unterlagen werden entweder dem Kaufvertrag beigefügt oder sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt. Dem Käufer müssen sowohl der Entwurf des Kaufvertrages, die Teilungserklärung (sofern vorhanden) als auch die Baubeschreibung und die Pläne mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages vom Notar zur Verfügung gestellt werden, so dass der Käufer ausreichend Gelegenheit und Zeit hat, die Unterlagen zu prüfen und sich mit dem Gegenstand des Rechtsgeschäfts ausreichend auseinander zu setzen. Zur Pflichtlektüre vor Abschluss des Kaufvertrages über Wohnungseigentum - sei es bei einer gebrauchten Immobilie, sei es bei einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung - gehört die Teilungserklärung, in der die Gebäudeaufteilung festgelegt wird, und die Gemeinschaftsordnung, in der die dauerhaften Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgelegt werden.

Der Kaufvertrag über ein schlüsselfertig vom Bauträger zu errichtendes Objekt enthält auch rechtliche Risiken für den Käufer. Der Gesetz- und Verordnungsgeber hat daher besondere Vorschriften für den Schutz des Käufers erlassen. Die Beachtung dieser Vorschriften ist Hauptaufgabe des Notars bei der Abfassung eines derartigen Bauträgervertrages. So schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung zum Zwecke des Verbraucherschutzes vor, dass der Kaufpreis nur entsprechend dem Baufortschritt in einzelnen Raten gezahlt werden muss oder dass der Bauträger dem Käufer eine Bürgschaft zur Verfügung stellt. Weitere Regelungen enthält der Bauträgervertrag u.a. über den Zeitpunkt der Fertigstellung, die Abnahme des Objektes sowie die Rechte des Käufers bei Baumängeln.

Dass das Objekt auch tatsächlich fertiggestellt wird, kann durch den Vertrag allein nicht sichergestellt werden.